文 | 未来之地宁德家具封边胶厂

两年前，碧桂园公告清仓长鑫科技，套现 20 亿元。

两年后，长鑫科技新招股书，市场预估 IPO 市值 2 万亿。

很可惜，碧桂园错过了这个科创板新龙头的上市盛宴，按当初持有的股权计，"损失"了 300 亿。

如果再加上之前出的其他项目，碧桂园创投错失的，可能不止几百亿。

想象下碧桂园如果没有暴雷，如今该是多牛的投资人。

长鑫科技是当前炙手可热的 AI 股、存储芯片域的国战略龙头，可以说是的三星 /SK 海力士，前途远大。

边是肥国资长期陪跑，收获满满，边是碧桂园创投提早出，遗憾离场，这中间隔着的，是房地产持续五年的大调整，让地产商手头的切资产，都因为急于变现了折。

再厉害的操盘手，都经不起时代的碾压。

地产股权投资的黄金时代，早已落幕了。

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时间倒回 2019 年 1 月，碧桂园成立了创投部门，由杨惠妍负责统筹，别很。

彼时的杨父女，手握千亿现金，意气风发，将地产赚来的钱撒向半体、新能源、机器人，意图编织张"地产 + 科技"的转型大网。他们的眼光不可谓不长远。

从芯片到火箭，从贝壳到字节跳动，从机器人到遇见小面，碧桂园的资本触角其广阔。成立仅三年就投了过 90 企业，包括 10 个 IPO 和 26 角兽，硬科技域的投资金额占比达 52。

202宁德家具封边胶厂1 年 9 月，碧桂园在长鑫科技 C 轮融资中强势入局，拿下 1.56 的股份。

但命运弄人宁德家具封边胶厂，地产行业跌落，碧桂园也未幸。

债务危机压顶之际，创投板块沦为"资产变现池"，所有投资都须为生存让路，不少标的都被匆忙出。

如今，长鑫科技剑指科创板史上二大 IPO，碧桂园已错过。

这不是孤例。碧桂园曾投中比亚迪半体、贝壳找房、蓝箭等明星项目，但大多未能吃到肥美的那段增长。

每次出售，都在映照同个残酷现实：地产母体的坍塌，让所有长期主义叙事戛然而止。

万科也有类似的故事。

在黄金时代，万科曾四处出击，拿下多个股权投资项目，比如养猪的环山集团，近刚刚挂，底价 32.7 亿。也是等不到位套现了。

而万科投资大的笔，是普洛斯。

2017 年 7 月，郁亮刚接棒石成为董事长，万科便牵头厚朴、瓴、中银投等财团，以 790 亿元私有化新加坡物流巨头普洛斯。万科出资约 169 亿元，拿下 21.4 股权，成为大股东。

那是万科"去地产化"的野心宣言，是向物流地产、轻资产运营转型的关键落子。

近市场传闻，普洛斯快可能在二季度赴港 IPO，2026 年内完成上市，目标估值区间约为 200 亿至 300 亿美元。

按 200 亿美元估，万科持有的股权价值约 42.8 亿美元（折人民币约 290 亿）。而当前万科 A 股市值仅 450 亿，这笔"隐藏资产"的价值显得尤为突出。

2024 年开始，PVC管道管件粘结胶万科便传出要普洛斯，但目前仍未成行。如果普洛斯能顺利上市，对万科而言，是个不错的利好。

但是万科，估计很难等到普洛斯上市并解禁的那天。

这不是管理的失败，而是周期的碾压。当"周转、杠杆、负债"的地产模式走到尽头，所有依附其上的投资布局，都失去了根基。

02

碧桂园和万科，只是房企 CVC 的典型案例。

在行业黄金期，房企通过 CVC 广泛布局科技、消费、养老等赛道，寻求二增长曲线。保利、龙湖、华润、越秀、星河等地产商，纷纷入局。

那是地产销售暴涨的资金溢出应，大量的多余的钱，总是要流向收益的域。

他们也曾投中多个明星项目。如保利资本对滴滴和商汤科技的投资，均获得了数倍回报。

可惜好景不长。随着地产逐渐暴雷，民营房企多受牵连，创投板块被迫退出，不时扮演着资金援助者的角。

这是场资金和时间的错配。

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地产行业的资金，本质上来自预售制下的居民储蓄、银行信贷、周转滚动的现金池。

这些钱的属是"短钱"，是时刻面临赎回压力的钱。而硬科技和基础设施投资需要的是"长钱"——社保基金、主权财富基金，那种可以锁定十年不问回报的耐心资本。

缺乏这样的资本供给。所以房企顶了上来。但他们没能坚持到底。

碧桂园创投的团队不可谓不精锐。2019 年进场，三年投出 90 多个项目，踩中了芯片、商业、新消费几乎所有风口。

他们投长鑫科技时，国产替代的故事才刚刚开场；他们押注蓝箭，马斯克的星舰还在地面爆炸。

这种前瞻，放在任何个 VC/PE 机构，都够吹十年。

万科在物流域的眼光也很，普洛斯是全球顶的物流玩，在 2017 年就看到了全球供应链大迁移的趋势，也是具前意识。

然而在主业崩塌时，所有非核心资产都被摆上了货架。当初种下希望的人，注定等不到收获的季节。

如今的地产 CVC，基本已经收束到几个国资身上，如保利、越秀、华润等几，并且他们几乎只围绕自身产业链谨慎投资，繁华不再。

这是房企投资版图的大撤退，也是个时代的大撤退。当"活下去"成为要目标，所有关于转型、关于投资的宏大叙事，都飘落在了风中。

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2017 年，郁亮说"万科要对普洛斯做财务投资，看好其前景与团队；2024 年，普洛斯成了万科急切想套现的资产。

2021 年，碧桂园创投在投资界声名鹊起，被视为地产系 CVC 的标杆；2024 年，它成了"在黎明前"的悲情案例。

这是群聪明、信息灵通、资源充沛的顶玩，却在周期面前，输掉了本来能赢的局。

长鑫科技的 IPO 钟声即将敲响，普洛斯的上市之路渐近。

那些本该属于碧桂园、万科的百亿增值，如今只能拱手让人。它们的退出，为国资、其他资本让出了位置。

多的房企连 " 退出 " 的资格都没有。

在真正的境面前，" 在黎明前 " 都种幸运——起码还有东西可。

房地产行业度调整的代价，远不止房价下跌和项目烂尾。它还吞噬了代房企资本布局的未来——那些本该在半体、商业开花结果的投资，却在行业寒冬中被迫提前收割。

历史不会假设。

今天的碧桂园和万科，仍在债务困局中挣扎求生，对他们而言，掉资产活下去，比感叹少赚了多少有意义。

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